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Montag, 15. September 2014

Baukredite: Das Ungetüm Zinsänderungsrisiko

Ein Großteil der Deutschen benötigt beim Immobilienkauf einen Kredit. Aufgrund der Tatsache, dass sich eine Privatperson bei keiner anderen Kreditform so hoch verschuldet, gilt es hier genau hinzuschauen und nachzurechnen. Allerdings sind bei dieser Betrachtung nicht nur die aktuellen Zinsen ein Kriterium. Mindestens genauso wichtig ist die realistische Einschätzung der zukünftigen monatlichen Ratenbelastung, insbesondere bei steigenden Zinsen.

Die Zinsen sind aktuell im Keller. Diese Tatsache lässt viele Mieter über den Kauf oder den Bau einer Immobilie nachdenken. Die Auswahl an Bauangeboten ist ebenso riesig wie das Talent der Bankberater die passende Kreditrate für jeden Bedarf zu finden. Risiken werden oft unter der Vorstellung begraben, endlich das Haus oder die Wohnung seiner Träume zu besitzen. Dieser Traum sollte bestimmt nicht grundlegend in Frage gestellt werden, dies ist nicht die Intention dieses Artikels. Es soll lediglich auf Risiken hingewiesen werden. Denn etwas günstigere Zinsen ersetzen nicht die notwendigen finanziellen Reserven, die für einen Hausbau unabdingbar sind. Die zentrale Fragestellungen sind: wie lässt sich das Risiko einer Zinserhöhung minimieren und, da Risiken nie vollständig ausgeschlossen werden können, kann ich die Kreditbelastung auch noch tragen, wenn der Zins um X-Prozent höher liegt? Um auf die Bankberater zurück zu kommen. Es lassen sich mit einigen Tricks wunderbare Kreditraten zaubern, die verständlicherweise die Frage aufwerfen: für was zahle ich noch Miete, wenn ich für dieselbe Belastung einen Baukredit bedienen kann? Tilgung, Laufzeit, Zinsbindung, das sind hier die Fragen.

Diese Bestandteile eines Kredites sind, neben der Frage des verfügbaren Eigenkapitals (das sollte im Idealfall bei etwa 30 Prozent des Kaufpreises oder der Bausumme liegen), die relevanten Stellschrauben. Konkret bedeutet dies, wer wenig tilgt bezahlt lange nur Zinsen und hat damit eine lange Kreditlaufzeit. Dies erhöht wiederum die Gefahr einer negativen Zinsentwicklung. Die Folgen falscher Entscheidungen können später gravierend sein, insbesondere wenn die Immobilie, wie so oft, Teil der Altersvorsorge ist. Kreditvergleiche im Internet können oft einen ersten Eindruck vermitteln, welches Kreditmodell zu den Lebensumständen passt. Wer einen realistischen Eindruck von seinen finanziellen Möglichkeiten haben will, sollte folgende Dinge bei der Kalkulation beachten:

Realistische Kreditlaufzeit: Die angesprochenen Tilgung des Kredites muss in einem angemessenen Verhältnis zur Zinszahlung stehen. Nur so können relativ kurze Kreditlaufzeiten realisiert werden. Ein Baukredit sollte sinnvollerweise auf ca 25 Jahre angelegt werden. Laufzeiten jenseits der 30 Jahre sind nicht zu empfehlen. Schließlich lebt niemand von uns ewig (Stand heute).

Besser eine längere Zinsfestschreibung wählen: Natürlich weiß niemand, wie sich die Zinsen in 10 Jahren darstellen. Doch aufgrund der jetzigen Situation, kann die Lage für Kreditnehmer nicht signifikant besser werden. Akzeptieren Sie lieber einen etwas höheren Zinssatz bei Abschluss in Verbindung mit einer Zinsfestschreibung, die im Idealfall den Großteil der Kreditlaufzeit abdeckt. So sind sämtliche Risiken minimiert. Die monatliche Rate steigt dann natürlich entsprechend. Aufgrund der problematischen Refinanzierung der Bank in diesem Fall, muss hier ggf. auch etwas Überzeugungsarbeit beim Bankberater geleistet werden.

Paralleler Aufbau alternativer Vermögen: Behalten Sie in der finanziellen Belastung noch soviel Luft, dass es Ihnen möglich ist parallel Vermögen durch andere Anlageformen aufzubauen. Dieses Vermögen kann als zusätzliche Altersversorgung oder Absicherung der Kreditrisiken dienen. Besser eine höhere monatliche Rate als unrealistische Sondertilgungen.

Sondertilgungen sind sehr löbliche Vorhaben. Doch wollen Sie hunderte Euro jeden Monat zurück zu legen um regelmäßige Sondertilgungen zu tätigen? Dann beglückwünsche ich Sie zu Ihrer außerordentlichen Disziplin. Der bessere Weg wäre freilich von vornherein eine etwas höhere monatliche Tilgung zu vereinbaren. Wer einige Dinge beachtet, hat jetzt und auch später viel Spaß an seiner Immobilie. Trotz des Ungetüms Zinsänderungsrisiko.

(Tarifecheck / MA)

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